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地価公示と不動産投資をとりまく環境∼手間いらずの不動産投資・相続対策が魅力∼

  こんにちは、不動産関係の業務も担当している国井です。
 今回のブログでは、先月18日に公示された令和3年の地価に基づき、道内および札幌
 の地価動向、さらに不動産の価値の考え方について簡潔にお話し致します。

  なお地価公示の結果は、令和3年1月1日時点の地価調査のため現時点での
 時価等と必ずしも一致するものではありません。

  後半には「地価公示」「地価調査」「路線価」「固定資産税評価額」といったよく
 聞く不動産用語も説明しております。

  先月公示された地価では、全国の全用途平均が前年比マイナス0.5%で6年ぶりの下落しました。
 一方、北海道全体では全用途平均前年比1.2%アップの5年連続上昇となりました。
 ただし、伸び率は前年の2.8%より縮小しております。用途別にみても5年連続で上昇した商業地に続き、
 住宅地や工業地も3年連続上昇しています。
  
  札幌では、住宅地が前年比4.3%アップ、商業地は2.9%アップと、8年連続の上昇となりました。
 札幌の住宅地では住宅地の上昇率上位10地点のうち厚別区が6地点、手稲区が3地点となりました。
 厚別区は地下鉄とJRの両路線があり、さらに駅周辺の再開発事業が上昇につながってます。
 商業地は上昇したものの、新型コロナウイルスの影響で札幌市中央区の繁華街ススキノの一画が
 前年の大幅上昇から今年は下落に転じております。

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  【 道内の最高価格 】

  ≪住宅地 ≫
   [ 住所 ] 札幌市中央区南1条西26丁目1-8(円山付近)
   [ 価格 ] 613,000円/㎡   (一坪あたり約202万円)前年比4.1%

  ≪商業地 ≫
   [ 住所 ] 札幌市中央区北4条西4丁目1番7外(JR札幌駅前付近) 
   [ 価格 ] 5,350,000円/㎡ (一坪あたり約1,768万円)前年比4.9%  

  ※国内の最高価格※

  ≪商業地 ≫
   [ 住所 ]  東京都中央区銀座4"山野楽器銀座本店"
   [ 価格 ]  53,600,000円/㎡ (一坪あたり約1憶7,700万円)
    15年連続商業地の最高額。前年比マイナス7.1%ですが
    畳約2枚の大きさでこの価格です。
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 【 道内の前年比最高上昇率 】

  ≪住宅地 ≫ 
   [ 住 所 ] 虻田郡倶知安町字山田83番29 
   [ 上昇率 ] 25.0%(3年連続全国1位)

  ≪ 商業地 ≫
   [ 住 所 ] 虻田郡倶知安町南1条西1丁目40番1外
   [ 上昇率 ] 21.0%(4年連続全国1位)
                                       
  ※倶知安町は伸び率こそ鈍化しましたが香港など海外からのリゾート開発投資、北海道新幹線・高速
   道路の延伸が地価上昇の要因と考えられます。
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倶知安、札幌以外では旭川市・函館市の商業地が前年のプラスからマイナスに転落。いずれもコロナの
影響で観光客が激減したことが影響しております。帯広市は4年連続、江別市は3年連続上昇。
北広島市は2023年にプロ野球北海道日本ハムのBP開業を控え引き続き商業地が10.7%、住宅地が9.1%
と大きく上昇した。住宅地の上昇率の順位では上位5位までが全て北海道の倶知安と北広島となりました。


 【 高齢化・人口減少に伴う不動産価値の変動 】

 不動産の価格は利用価値によって決定します。1つの土地を使いたい人が多くいれば、
土地の価格は上昇します。
よって、理論的には土地の価格は人口に比例していくものだと考えられています。
 
 現在の日本は人口減少と高齢化に伴い、空き家の件数も年々増加傾向にあります。
価格が上昇しているとはいえ、残念ながら今日も札幌はバブル期の地価水準には遠く及びません。

 しかしながら東京はバブル期の地価水準にまで戻しております。 
長期的な視点でとらえると、人口が安定し利用価値が高い不動産は東京都心に限られてくるでしょう。
 
 また、東京都心の不動産は時価が高額となるため相続税評価額と時価の乖離が大きく、
相続税対策としても大きな期待ができます。(一定の要件を整える必要あり)
 
 もし今後不動産投資を検討するのであれば、同時に東京都心の不動産への投資も検討してみてはいかがでしょうか。
例えば、東京の不動産を小口化し、相続税対策や不動産投資の分散化に利用している方もいらっしゃいます。
不動産に関する相談があればお気軽にご相談ください。


 【よく聞く?不動産用語を説明します 】

 【 地価公示とは 】
 "地価公示法"に基づき、国交省が毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を
  3月に公示するもので、一般的な土地取引の指標として不動産鑑定士が算定しています。
  そのため第三者間での土地取引の多くは公示地価に近い価格で行われています。
  ただし、たとえ同じ地域の土地であっても、その土地の面積や地型、地勢、接する道路
  の幅員や向き、用途等によって実際の取引価格が大きく上下する場合もあります。
  一例として、分譲マンション用地があります。
  特殊な方法で土地が評価されるので、地価公示よりも高額となる可能性が高いです。
  さらに土地の価格は市況の変動にも左右されます。よく耳にした"リーマンショック"
  では日本中の土地の価格が、身近なところでは胆振東部地震の被災地などは、被災後に
  価格が大きく変動しました。

 【 地価調査とは 】
 "地価公示"は国交省が行うのに対し、地価調査は都道府県知事が行います。
  公表の時期も地価公示とは異なり、毎年7月1日時点での地価を9月20日頃に公表しています。
 一般的な土地取引の指標として不動産鑑定士が算定しているところは地価公示と同様です。

 【 路線価とは 】
  路線価は相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税および贈与税の財産を評価する
  場合に適用します。
  この路線価は、地価公示価格の約80%の評価額を目安として評価し、国税庁が公表しています。  

 【 固定資産税評価額とは 】 
  固定資産税評価額は、固定資産税、登録免許税、不動産取得税の課税の際に適用されます。
  なお固定資産税評価額は3年に一度、評価替えが行われます。
  この固定資産税評価額は市町村によって地価公示価格の約70%の評価額を目安として評価し、
  市町村が公表しています。
       

[ 更新:2021-04-22 ]
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