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地価公示と不動産投資をとりまく環境∼手間いらずの不動産投資・相続対策が魅力∼

皆様こんにちは。
3月18日に令和2年の地価が公示されました。
今回のブログでは不動産等の業務も担当している国井より、札幌および道内の地価動向、さらに不動産の価値の考え方について簡潔にお伝え致します。
なお地価公示の結果は、令和2年1月1日時点の地価調査であり新型コロナウイルスの影響は反映されておらず、今後の動向には注意が必要です。
後半には「地価公示」「地価調査」「路線価」「固定資産税評価額」といった、よく聞く不動産用語の解説も行っています。 是非ご覧ください。


【 地価公示について 】
先月、地価が公示されました。
北海道全体では全用途平均前年比2.8%アップで、4年連続の上昇となりました。
用途別にみても5年連続で上昇した商業地に続き、住宅地や工業地も2年連続上昇しています。
札幌では、住宅地は前年比7.1%アップ、商業地は10.2%アップと、7年連続の上昇になりました。
札幌の住宅地では住宅地の上昇率上位10地点のうち6地点を手稲区、残る4地点を厚別区が占めました。都心に直結するJRや地下鉄沿線など利便性の高さに加え、地価の高い中央区に比べ割安感がある手稲区や厚別区に需要が広がっています。厚別区は昨年から続き新さっぽろ駅周辺地区の再開発が後押ししています。
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【 道内の最高価格 】
 ≪住宅地 ≫
  [ 住所 ] 札幌市中央区南1条西26丁目1-8(円山付近)
  [ 価格] 589,000円/㎡   (一坪あたり約195万円)前年比7.1%
 ≪商業地 ≫
  [ 住所 ] 札幌市中央区南1条西4丁目1番1外(4プラ前) 
  [ 価格 ] 5,200,000円/㎡  (一坪あたり約1,720万円)前年比16.9% 
  ※国内の最高価格※
 ≪商業地 ≫
  [ 住所 ]  東京都中央区銀座4"山野楽器銀座本店"
  [ 価格 ]  57,700,000円/㎡ (一坪あたり約1憶9,000万円)
  畳約2枚の大きさでこの価格です。今年もやっぱり東京銀座はすごい!
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【 道内の前年比最高上昇率 】
 ≪住宅地 ≫
  [ 住 所 ] 虻田郡倶知安町字山田83番29 
  [ 上昇率 ] 44.0%
 ≪ 商業地 ≫
  [ 住 所 ] 虻田郡倶知安町南1条西1丁目40番1外
  [ 上昇率 ] 57.5%
  ※ニセコはリゾート開発が引続き進み、住宅地・商業地ともに国内一位となっています!
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ニセコ・札幌圏以外でも商業地では帯広市が28年ぶり、旭川市が29年ぶりに上昇。住宅地では小樽市が24年ぶりに上昇してます。さらに千歳市では新千歳空港の国際線増加などを受け住宅地が5.2%、商業地が12.8%の上昇、北広島市も2023年にプロ野球北海道日本ハムの新球場開業を控え商業地が14.5%、住宅地が5.5%と大きく上昇した。一方商業地の下落率が9.2%と初の全国ワーストに沈んだのが夕張市であり、北海道で上昇率と下落率のワーストを独占した結果となってます。
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【 高齢化・人口減少に伴う不動産価値の変動 ∼東京への一極集中∼】
不動産の価格は利用価値によって決定します。
1つの土地を使いたい人が多くいれば、土地の価格は上昇します。
よって、理論的には土地の価格は人口に比例していくものだと考えられています。
現在の日本は人口減少と高齢化に伴い、空き家の件数も年々増加傾向にあります。
価格が上昇しているとはいえ、残念ながら今日も札幌はバブル期の地価水準には遠く及びません。
しかしながら東京は現在バブル期の地価水準にまで回復しています。  
長期的な視点でとらえると、人口が安定し利用価値が高い不動産は東京都心に限られてくるでしょう。
また、東京都心の不動産は時価が高額となるため相続税評価額と時価の乖離が大きく、
相続税対策としても大きな期待ができます(一定の要件を整える必要があります)
もし今後不動産投資を検討するのであれば、同時に東京都心の不動産への投資も検討してみてはいかがでしょうか。
例えば、東京の不動産を小口化し、相続税対策や不動産投資の分散化に利用している方もいらっしゃいます。
不動産担当のスタッフもおりますので、お気軽にご相談ください。


【よく聞く?不動産用語を説明します 】
【 地価公示とは 】
"地価公示法"に基づき、国交省が毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示するもので、
一般的な土地取引の指標として不動産鑑定士が算定しています。
そのため第三者間での土地取引の多くは公示地価に近い価格で行われています。
ただし、たとえ同じ地域の土地であっても、その土地の面積や地型、地勢、接する道路の幅員や向き、用途等によって
実際の取引価格が大きく上下する場合もあります。
一例として、分譲マンション用地があります。
特殊な方法で土地が評価されるので、地価公示よりも高額となる可能性が高いです。
さらに土地の価格は市況の変動にも左右されます。よく耳にした"リーマンショック"
では日本中の土地の価格が、身近なところでは胆振東部地震の被災地などは、被災後に価格が大きく変動しました。今回の地価公示はコロナの影響が反映されていないため今後の市況動向については注意が必要です。


【 地価調査とは 】
"地価公示"は国交省が行うのに対し、"地価調査"は都道府県知事が行います。
公表の時期も地価公示とは異なり、毎年7月1日時点での地価を9月20日頃に公表しています。
一般的な土地取引の指標として不動産鑑定士が算定しているところは地価公示と同様です。


【 路線価とは 】
路線価は相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税および贈与税の財産を評価する場合に適用します。
この路線価は、地価公示価格の約80%の評価額を目安として評価し、国税庁が公表しています。  


【 固定資産税評価額とは 】
固定資産税評価額は、固定資産税、登録免許税、不動産取得税の課税の際に適用されます。
なお固定資産税評価額は3年に一度、評価替えが行われます。
この固定資産税評価額は市町村によって地価公示価格の約70%の評価額を目安として評価し、市町村が公表しています。

[ 更新:2020-04-16 ]
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