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地価公示と不動産をとりまく環境 ∼東京への一極集中∼

皆様こんにちは。
先月、平成31年の地価が公示されました。
今回のブログでは不動産等の業務も担当している国井より、道内および札幌の地価動向、さらに不動産の価値の考え方について簡潔にお伝え致します。
後半には「地価公示」「地価調査」「路線価」「固定資産税評価額」といった、よく聞く不動産用語の解説も行っています。 是非ご覧ください。


【 地価公示について 】
先月、地価が公示されました。
北海道全体では前年比1.3%アップで、3年連続の上昇となりました。
用途別にみても4年連続で上昇した商業地に続き、住宅地や工業地も上昇しています。
札幌では、住宅地は前年比4.0%アップ、商業地は8.8%アップと、6年連続の上昇となりました。
札幌の住宅地では新さっぽろ駅周辺地区の再開発に伴い、厚別区の地価上昇が目立つ結果となりました。
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【 道内の最高価格 】
 ≪住宅地 ≫
  [ 住所 ] 札幌市中央区南1条西26丁目185番5(円山付近)
  [ 価格] 550,000円/㎡   (一坪あたり約181万円)
 ≪商業地 ≫
  [ 住所 ] 札幌市中央区南1条西4丁目1番1外(4プラ前) 
  [ 価格 ] 4,450,000円/㎡  (一坪あたり約1,470万円) 
  ※国内の最高価格※
 ≪商業地 ≫
  [ 住所 ]  東京都中央区銀座4"山野楽器銀座本店"
  [ 価格 ]  57,200,000円/㎡ (一坪あたり約1憶8,900万円)
  畳約2枚の大きさでこの価格です。さすが東京といったところでしょうか。
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【 道内の前年比最高上昇率 】
 ≪住宅地 ≫
  [ 住 所 ] 虻田郡倶知安町字山田83番29 
  [ 上昇率 ] 50.0%
 ≪ 商業地 ≫
  [ 住 所 ] 虻田郡倶知安町南1条西1丁目40番1外
  [ 上昇率 ] 58.8%
  ※ニセコスキー場等への訪日客の人気が根強く、住宅地・商業地ともに国内一位となっています!
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以上のように現在の不動産市況は好調で、北海道も札幌等を中心に引き続き物件によっては、
価格上昇が期待できる見通しとなっています。
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【 高齢化・人口減少に伴う不動産価値の変動 ∼東京への一極集中∼】
不動産の価格は利用価値によって決定します。
1つの土地を使いたい人が多くいれば、土地の価格は上昇します。
よって、理論的には土地の価格は人口に比例していくものだと考えられています。
現在の日本は人口減少と高齢化に伴い、空き家の件数も年々増加傾向にあります。
価格が上昇しているとはいえ、残念ながら今日も札幌はバブル期の地価水準には遠く及びません。
しかしながら東京は現在バブル期の地価水準にまで回復しています。  
長期的な視点でとらえると、人口が安定し利用価値が高い不動産は東京都心に限られてくるでしょう。
また、東京都心の不動産は時価が高額となるため相続税評価額と時価の乖離が大きく、
相続税対策としても大きな期待ができます(一定の要件を整える必要があります)
もし今後不動産投資を検討するのであれば、同時に東京都心の不動産への投資も検討してみてはいかがでしょうか。
例えば、東京の不動産を小口化し、相続税対策や不動産投資の分散化に利用している方もいらっしゃいます。
不動産担当の社員もおりますので、お気軽にご相談ください。


【よく聞く?不動産用語を説明します 】
【 地価公示とは 】
"地価公示法"に基づき、国交省が毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示するもので、
一般的な土地取引の指標として不動産鑑定士が算定しています。
そのため第三者間での土地取引の多くは公示地価に近い価格で行われています。
ただし、たとえ同じ地域の土地であっても、その土地の面積や地型、地勢、接する道路の幅員や向き、用途等によって
実際の取引価格が大きく上下する場合もあります。
一例として、分譲マンション用地があります。
特殊な方法で土地が評価されるので、地価公示よりも高額となる可能性が高いです。
さらに土地の価格は市況の変動にも左右されます。よく耳にした"リーマンショック"
では日本中の土地の価格が、身近なところでは胆振東部地震の被災地などは、被災後に価格が大きく変動しました。


【 地価調査とは 】
"地価公示"は国交省が行うのに対し、"地価調査"は都道府県知事が行います。
公表の時期も地価公示とは異なり、毎年7月1日時点での地価を9月20日頃に公表しています。
一般的な土地取引の指標として不動産鑑定士が算定しているところは地価公示と同様です。


【 路線価とは 】
路線価は相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税および贈与税の財産を評価する場合に適用します。
この路線価は、地価公示価格の約80%の評価額を目安として評価し、国税庁が公表しています。  


【 固定資産税評価額とは 】
固定資産税評価額は、固定資産税、登録免許税、不動産取得税の課税の際に適用されます。
なお固定資産税評価額は3年に一度、評価替えが行われます。
この固定資産税評価額は市町村によって地価公示価格の約70%の評価額を目安として評価し、市町村が公表しています。

[ 更新:2019-04-04 ]
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